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发布时间：2026-07-12 作者：admin 来源：互联网 字号：大中小

　　界面新闻记者 | 王妤涵 中国公募REITs市场迎来标志性时刻——汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT四只首批商业不动产REITs，今日在上海证券交易所集体挂牌上市。 上市首日，四只新品交投活跃，全线收涨，合计成交额达12.96亿元。 “首批四单商业不动产REITs成功上市，不仅开启了中国公募REITs指数化投资新阶段，更是市场制度建设进程中的关键里程碑。”中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉在接受界面新闻采访时表示。 与此同时，这一节点也标志着房地产行业从“开发时代”向“资管时代”转型，正式迈入全新阶段。 四单产品首日表现情况 界面新闻整理自iFind 四单产品同日登场 商业不动产公募REITs，是一种主要投资于商场、写字楼、酒店等商业地产，通过运营获取租金等稳定现金流并向投资者分红的封闭式公募基金‌。 此次集体上市的四只商业不动产REITs，底层资产覆盖奥特莱斯、购物中心、甲级写字楼三大核心业态，合计募集资金约203亿元，均呈现“核心城市+龙头项目”的优质资产特征。 其中，中金唯品会商业REIT底层资产为郑州、哈尔滨杉杉奥特莱斯，均为所在省份⭐稳定包售后的 Tiktok英区本土号 去哪里批量买销售额榜首的奥莱项目，2025年加权平均出租率分别高达99.52%和99.89%；国泰海通砂之船商业REIT依托西安砂之船奥特莱斯，跻身西北区域规模最大的奥特莱斯行列。 中信建投首农商业REIT底层资产为北京昌平龙德广场，2025年出租率回升至98%以上；汇添富上海地产商业REIT则是国内首单获批的甲级办公REITs，资产坐落于上海黄浦区核心地段，截至2025年末，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率99.33%。 四只商业不动产REITs上市首日交易，呈现“高开分化”态势。 集合竞价阶段，四只产品全线飘红，国泰海通砂之船商业REIT涨幅领跑，达9.58%，中金唯品会商业REIT涨2.83%。开⭐出售稳定的莫桑比克微信纯手工号怎么买成品号盘后走势进一步分化，国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT大幅拉升，前者盘中涨幅一度突破14%；相较之下，上海地产写字楼REIT涨幅则相对温和。 从发行端询价情况来看，市场资金参与热情高涨，三单购物中心项目近乎顶格认购。 其中，砂之船商业REIT网下认购倍数高达103.81倍，以5.531元/份的上限顶格定价；首农商业REIT、唯品会商业REIT网下认购倍数分别为80.16倍、68.03倍，发行价3.013元/份、3.848元/份，均紧贴询价区间上限。 首批4单商业项目发行倍数 图源：中证鹏元 “耐心资本”仍待入局 首批商业不动产REITs上市之际，恰逢REITs二级市场持续承压的关键节点。 公开数据显示，2026年以来，中证R⭐稳定包售后的 Tiktok英区本土号 去哪里批量买EITs全收益指数累计下跌4.1%，个别标的跌幅高达30%，市场整体呈现回撤态势。 “当前REITs市场生态已显现走弱预期，核心体现在四方面：一是供给持续增加，增量资金却严重匮乏；二是宏观经济呈现K型分化，市场风险偏好暂不利于内需及REITs资产；三是利率下行空间有限，通胀中枢短期有抬升趋势；四是大类资产层面，REITs表现出低赔率、低胜率、高回撤的特征。”吴进辉向界面新闻分析道。 据界面新闻统计，目前商业REITs申报项目已超20单，基础设施板块亦密集申报，整体申报规模突破千亿，而近年REITs年平均供给规模仅400亿元左右。 基于此，吴进辉判断2026年REITs二级市场整体难有亮眼表现，指数全年承压、赚钱效应较弱。“若二级市场持续缺乏增量资金，供给端再盲目扩容，下半年一级市场新发项目或将面临大面积破发风险。” 他建议，政策端需合理把控上市节奏，切实保护投资者权益，精心呵护二级市场，平衡一级市场融资与二级市场投资的关系，稳定市场预期。 此外，据界面新闻观察，首批四只产品的机构投资者持有份额均超90%，更出现国家级长线资金身影：例如，中信建投首农商业REIT前十大持有人中，中国国新资产管理有限公司持有2554万份，位列第五；国泰海通砂之船商业REIT前十大持有人中，中国保险投资基金（有限合伙）持有1000万份。 “机构投资者持有份额超90%，是REITs市场的正常现象。”吴进辉表示，“实际上，首批四单商业项目受限于监管合规约束，缺乏主流保险等长效资金的参与。” 吴进辉认为，机构份额更多是基于一二级市场套利机制驱动的“打新资金”，耐心资本仍然缺乏。 房企转型新机遇 值得关注的是，在本轮商业不动产REITs热潮中，房企的身影格外活跃。 据界面新闻统计，自2025年末试点启动以来，沪深交易所已累计受理的20余单申报项目中，涉房企业占比超过三分之一，招商蛇口、保利发展、新城控股、首开股份等头部房企悉数登场。 商业REITs通道的打开，为房企找到了一条“出让股权、留住运营权”的理想路径。在公募REITs框架下，房企以份额持有者和运营管理方的双重身份与资产长期绑定，收入结构从“一锤子买卖”的开发销售，转向资产管理费、运营绩效分成等细水长流的经常性收益。 但吴进辉提醒，房企从开发商到资产⭐包稳定的 tantan定制号 去哪买管理商的跨越，门槛远比想象中高，必须在资产供给、底层运营以及资本市场定价维护上建立综合壁垒。 首先是资产供给能力。房企不能仅靠单只首发项目，而是要具备优质资产的持续供给与扩募梯队。“在当前宏观经济K型分化、传统板块估值出清的背景下，只有现金流绝对稳定的抗跌资产才能经受住牛熊检验。” 其次是精细化运营能力。商业类资产极其考验招商统筹和坪效提升能力，面对实体弱修复、租金下行的客观环境，房企必须拿出真功夫应对“以价换量”周期的基本面压力。 最为关键的是对资本市场的敬畏之心。吴进辉强调，房企绝不能将REITs简单视作减持套现的通道。“尤其在当前脆弱的市场生态下，任何缺乏责任感的大宗转让行为，都会对盘面信心造成实质性打击。” 这三点，也是房企从过去的“盖楼”到未来“管楼”转型的关键，不仅是业务重心的迁移，更是对资本市场的理解、对投资者信任的珍视。 展望后市，吴进辉表示，中国不动产公募REITs市场是万亿蓝海，当前在政策制度、资产供给、市场规模等方面均取得一定成效，将在服务实体经济、盘活存量资产和完善资本市场体系方面继续发挥重要作用。不过，初级市场仍属小众，发展阶段会面临各种问题，市场需要更多包容和呵护，分阶段、有序地化解矛盾，方能实现长远健康可持续发展。 　　

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